往年寧波哪個(gè)區(qū)最繁華發(fā)展前景好，買房潛力最大

現(xiàn)在寧波動不動就是四五萬均價(jià)的，連鎮(zhèn)海莊市的萬科城二手房均價(jià)都已經(jīng)給接近3萬元/平方。高橋的均價(jià)接近2.8萬元/平方。集士港接近2.5萬元/平方。下應(yīng)更是接近3萬元/平方，連東錢湖很多開盤都是3萬元/平方。所以剛需的經(jīng)濟(jì)吃緊的你說買哪里的房子呢？給你推薦方橋、橫街、慈城、九龍湖還是非常低洼的地段了。特別是九龍湖都是1.2萬元/平方。買房子都要說地段，說到地段就要說環(huán)線，內(nèi)環(huán)高大上balabalabala。總里程為86公里，分二期建設(shè)，第一期即西段于2004年11月全面開工，2007年12月建成通車；第二期即東段于2007年11月開工建設(shè)，其中繞城東段為配合舟山大陸連島高速公路通車，位于鎮(zhèn)海區(qū)的九龍湖互通至臨江互通13公里于2010年12月底提前建成通車。寧波繞城高速公路東段起自的姜山北互通，經(jīng)云龍、東錢湖、五鄉(xiāng)、好思房、臨江、沙河、九龍湖，止于顏家橋，全長約44公里，行車時(shí)速120公里，好思房樞紐至沙河互通15公里為雙向8車道，其他路段雙向6車道，主線99%路段為高架橋。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的面積是114km2，住了327萬人。寧波的內(nèi)環(huán)內(nèi)面積大概是75km2。75km2是個(gè)什么概念？巴黎市中心 ——小巴黎的面積是105km2，房價(jià)最低的區(qū)（治安嚇?biāo)廊说哪莻€(gè)）房價(jià)7500歐/平方米（建面5萬多/平方米）：

那么和紐約比呢？整個(gè)紐約曼哈頓島的面積是59km2，剛好和寧波內(nèi)環(huán)內(nèi)面積差不多：

曼哈頓島最便宜的哈林區(qū)（治安嚇?biāo)廊说哪莻€(gè)）的房價(jià)是700美元/平方英尺（建面3.5萬/平方米）。5號線是將是寧波軌道交通系統(tǒng)中唯一的一條環(huán)狀線，5號線遠(yuǎn)期規(guī)劃為環(huán)線，經(jīng)過、石碶、鄞州新城、下應(yīng)片區(qū)、東部新城、高新區(qū)等，北至鎮(zhèn)海新城南區(qū)，加強(qiáng)了城市東西向、南北向重要發(fā)展軸之間的快速聯(lián)系。一期線路起點(diǎn)為布政站，途經(jīng)規(guī)劃陽光路、云林路、鄞縣大道、金達(dá)路、海晏路、院士路、清泉路，終于興莊路站，全長約27.5km，設(shè)22座車站（含10個(gè)換乘站），全部為地下站。5號線二期：線路起自一期終點(diǎn)興莊路站，經(jīng)外漕村、莊橋、蘆港至一期起點(diǎn)布政站，5號線二期線路全長約19.1km。一期二期加起來一共是46.6km。寧波的5號線相比，上海4號線也是是上海軌道交通系統(tǒng)中唯一的一條環(huán)狀線，營運(yùn)里程33.6公里，經(jīng)過26個(gè)車站，單程60分鐘。山手線是從東京都港區(qū)的品川站駛起，經(jīng)過涉谷、新宿、代代木、東京、池袋等大站運(yùn)行。路線全長34.5千米，經(jīng)過29個(gè)車站。繞1周所需時(shí)間：最快59分、平均64分。上圖為東京各地住宅地價(jià)示意圖，我們直接出結(jié)果吧：上海目前的房價(jià)、地價(jià)已經(jīng)基本超過目前匯率下的東京。那么中環(huán)呢？首先說一下，京滬兩都的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都是中央平衡後的結(jié)果。上海內(nèi)環(huán)=北京三環(huán)≈寧波內(nèi)環(huán)上海中環(huán)=北京四環(huán)≈寧波外環(huán)上海外環(huán)=北京五環(huán)≈寧波繞城＋北侖+鎮(zhèn)海不過這里要和香港比，上海中環(huán)以內(nèi)的總?cè)丝谑?95萬。香港1997年的總?cè)丝谑?62萬，現(xiàn)在是不到730萬。

簡單說，上海中環(huán)內(nèi)≈整個(gè)香港≈寧波外環(huán)內(nèi)“金色環(huán)線”對內(nèi)有“四橫五縱”為框架的城市交通干線，將與繞城高速公路的17個(gè)出入口相接，形成多點(diǎn)進(jìn)城的格局，從六個(gè)方向緩解市區(qū)交通擁堵壓力。繞城以內(nèi)420平方公里規(guī)劃城市建設(shè)用地。

寧波買房要買內(nèi)環(huán)還是外環(huán)？哪里屬于內(nèi)環(huán)？

很多人不知道寧波的內(nèi)環(huán)在哪里？有人問我是鄞州南部商務(wù)區(qū)是不是內(nèi)環(huán)？回答是不屬于內(nèi)環(huán)。鄞州南部商務(wù)區(qū)南靠鄞州大道，北接鄞縣大道，屬于外環(huán)之內(nèi)，內(nèi)環(huán)之外。應(yīng)該準(zhǔn)確的說是中環(huán)。那南部的內(nèi)環(huán)在哪里呢？環(huán)城南路高架以北地區(qū)，包括宋邵橋、長豐小區(qū)、芝蘭新城等、老江東都屬于內(nèi)環(huán)。

海曙的邊界在哪里呢？海曙的內(nèi)環(huán)其實(shí)很簡單，東西以機(jī)場路為界，機(jī)場路以東為內(nèi)環(huán)。北面是什么為界限呢？北面也簡單是通途路為界限。通途路以南屬于內(nèi)環(huán)。那么說以北的青林灣不屬于內(nèi)環(huán)咯，回答是當(dāng)然的，不是內(nèi)環(huán)。

那輕紡城屬于不屬于呢？輕紡城不屬于內(nèi)環(huán)，為什么呢？因?yàn)樗黔h(huán)城南路以南了。藕池呢？也不屬于，也算是環(huán)南以南了。海曙有幾個(gè)新樓盤很牛逼！在內(nèi)環(huán)之內(nèi)，海曙金茂府、海曙海語天下等都屬于內(nèi)環(huán)，而且剛剛邊界以內(nèi)。能買到內(nèi)環(huán)的人都是很幸運(yùn)了，因?yàn)閮?nèi)環(huán)是寸土寸金，未來土地絕對是稀缺的。也只有內(nèi)環(huán)才有幾條地鐵交互換乘。你說外環(huán)有這種待遇嗎。其實(shí)也有，但是密集度肯定沒有內(nèi)環(huán)密集，因?yàn)樗浅鞘泻诵膮^(qū)，交叉交錯(cuò)的地鐵線路都回因此交錯(cuò)在核心區(qū)。

給你打個(gè)比方鄞州大道為界，鄞州大道以南區(qū)域?qū)儆谕猸h(huán)以外，繞城之內(nèi)區(qū)域了。鄞州大道以南暫時(shí)規(guī)劃只有3號線，未來可能會有8號線，但是還沒批復(fù)還是未知數(shù)，所以只有一條地鐵線，換乘都要到鄞縣大道才可以換乘，所以交通的便利度沒有內(nèi)環(huán)便利的。海曙金茂府他為什么說便利呢。有2號線、8號線換乘、寧波火車站、汽車南站等，機(jī)場也很方便。全程都是高架快速路。

再說東部新城也是世紀(jì)大道之外了。雖然說是城市雙核。但是畢竟不是交通意義上的內(nèi)環(huán)區(qū)域，也和南部一樣屬于中環(huán)地區(qū)了。東邊的真正內(nèi)環(huán)就是世紀(jì)大道以西，通途路以南，環(huán)城南路以北的區(qū)域。這片區(qū)域是傳統(tǒng)的老江東區(qū)域，未來可期。

內(nèi)環(huán)：機(jī)場高架-通途路-世紀(jì)大道-南環(huán)高架

涵蓋范圍：老三區(qū)市中心（海曙、江北、江東）

在已經(jīng)形成的內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)，基本也就是現(xiàn)在的寧波老三區(qū)核心城區(qū)范圍。值得一提的是，鄞州中心區(qū)和東部新城都在內(nèi)環(huán)范圍以外。這一點(diǎn)，也正說明，寧波的發(fā)展中心，已經(jīng)從老三區(qū)東移到東部新城一帶南到南部商務(wù)區(qū)一帶。

整個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)，城市發(fā)展已經(jīng)基本覆蓋到各處，無論是商業(yè)、醫(yī)療還是教育，配套都已經(jīng)十分完善。最大的交通問題，也在內(nèi)環(huán)高架（機(jī)場路、南環(huán)路）、夏禹開快速路開通之后得以緩解，不久的將來隨著世紀(jì)大道、通途路快速路化，再加上寧波地鐵的迅猛發(fā)展，城市交通的問題勢必得到緩解。

而從稀缺性來說，隨著城市的發(fā)展，內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)的可售房源數(shù)量會越來越少，但人們對居住在市中心的愿望卻不會減少。所以，內(nèi)環(huán)內(nèi)的房價(jià)會相對穩(wěn)定。未來的新出讓地塊和新售房源價(jià)格可能會更高。

從目前的價(jià)格體系來看，未來幾年內(nèi)，市老三區(qū)核心中心區(qū)的價(jià)格或會達(dá)到40000元/平方米左右，而三江口一帶的價(jià)格則會超過50000元/平方米。

中環(huán)：北外環(huán)-東外環(huán)-鄞州大道-秋實(shí)路（甬金高速連接線）

涵蓋范圍：鄞州中心區(qū)、東部新城、高新區(qū)、北高教園區(qū)、灣頭區(qū)塊、奧體中心、姚江新區(qū)、高橋、集士港、古林、石鍥、下應(yīng)、潘火

寧波的內(nèi)中外三環(huán)中，只有中環(huán)是尚未形成全部高架快速化。但是，從目前的道路發(fā)展和短期規(guī)劃來看，秋實(shí)路（甬金高速連接線）是中環(huán)最主要的組成部分。結(jié)合寧波城市發(fā)展和外環(huán)的繞城高速路徑來看，中環(huán)的范圍或?qū)⒛依扛郏ㄇ飳?shí)路以東）、姚江南岸（古林高橋片區(qū)）、姚江新城（北外環(huán)以南）、東部新城、鄞州中心區(qū)和下應(yīng)東南新城幾個(gè)部分。

從價(jià)格來看，東部新城是中環(huán)范圍內(nèi)價(jià)格最高的區(qū)域，雖然東部新城不屬于與內(nèi)環(huán)，但是東部新城的價(jià)格會穩(wěn)定在40000元/平方米上下，和內(nèi)環(huán)的三江口地段價(jià)格相差不大，這也是被認(rèn)為這個(gè)價(jià)格實(shí)際上應(yīng)該屬于“內(nèi)環(huán)”的位置?；旧?，市中心核心區(qū)的房價(jià)都在35000-50000元/平方米左右，部分樓盤單價(jià)甚至超過50000元/平方米。其次南部新城鄞州中心區(qū)也穩(wěn)定在35000元/平方米上下，與東部新城持平，相差不大。南部主要的核心分割線是鄞州大道，鄞州大道馬上造高架了，高架以北位置屬于中環(huán)位置。高架以南屬于外環(huán)了，而且高架以南不遠(yuǎn)就是繞城高速了。鄞州大道以南的房價(jià)相對來說就是稍微便宜點(diǎn)，一般維持在3萬左右。

而寧波城西板塊由于供應(yīng)量較大、商業(yè)配套暫未完善，區(qū)域價(jià)格比其他中環(huán)以內(nèi)都價(jià)格低很多，也是全市最便宜的。城西價(jià)格與江北洪塘姚江北區(qū)域價(jià)格基本持平，基本維持在2.5萬元/平方米左右。由規(guī)劃分析，姚江新城未來有4號線、5號線、8號線、K2四條地鐵經(jīng)過，區(qū)域待開發(fā)優(yōu)勢明顯;東部新城也有1號線、5號線、7號線、K2四條線經(jīng)過，現(xiàn)已成寧波最有優(yōu)勢的新城;南部新城附近有3號線、5號線、8號線、K1四條線經(jīng)過，3號線和5號線都經(jīng)過鄞州中心城區(qū)，8號線主要經(jīng)過東南新城;中心城區(qū)-高橋片有1號線、5號線、6號線、8號線、K2五條線經(jīng)過;高新區(qū)有5號線、6號線、K1三條線經(jīng)過，5號線和6號線在江南路有換乘點(diǎn)。

相對來說，古林和集士港可能會是馬上要造的環(huán)城南路快速路西延段的最明顯受益者。環(huán)城南路快速路西延段開通后，從集士港開車到鄞州區(qū)政府，正常只需20分鐘左右。而目前，集士港核心的價(jià)格僅為23000元/平方米左右，橫街價(jià)格就相對低點(diǎn)，18000元/平方米左右，算是全市低低洼了吧。對剛需購房者吸引力也相對較大。寧波地鐵線路除了海曙和江東老城區(qū)最密集之外，就數(shù)高橋鎮(zhèn)了，高橋鎮(zhèn)將有五條地鐵線路經(jīng)過，已經(jīng)開通的有1號線，1號線高橋區(qū)域地鐵站有高橋西、高橋、梁祝、蘆港、徐家漕-長樂。此外規(guī)劃中，1號線與5號線在蘆港站換乘，5號線和6號線在徐家漕站換乘，1號線和K2快速線在高橋站換乘。密集的地鐵線路，便捷的交通網(wǎng)，以致地塊成土地市場新寵。大部分剛性需求者在交通成本可以承受的情況下，比高收入者更愿意往價(jià)格相對低的次中心搬遷，比如姚江新城和姚南區(qū)域（高橋和古林區(qū)域）。

外環(huán)：繞城高速

涵蓋范圍：橫街、姜山、五鄉(xiāng)、慈城、駱駝、鎮(zhèn)海老城區(qū)、梅墟、云龍、東錢湖

寧波城發(fā)展到今天，繞城高速普遍成為了大家眼中城內(nèi)城外的分界線。繞城高速這條外環(huán)，也是與樓市發(fā)展節(jié)奏基本一致的一條環(huán)線，除城西方向外，目前價(jià)格已經(jīng)比較穩(wěn)定。目前，繞城以內(nèi)，房源主要集中在鄞州大道以南、五鄉(xiāng)、鎮(zhèn)海新城、莊市、洪塘、集士港、古林、高新區(qū)。

幾個(gè)區(qū)域中，鄞州大道以南繞城路以北區(qū)域由于起步較早，再加上離鄞州南部商務(wù)區(qū)近，所以價(jià)格也相對來說是較高的。目前，鄞州大道以南主要在售的明州院子均價(jià)在30000-32000元/平方米不等；中海國際均價(jià)在27000元/平方米左右；榮安月園均價(jià)在30000元/平方米左右。

未來幾年內(nèi)，鄞州大道以南還能享受到地鐵號線開通帶來的便利。鄞州大道以北可能是外環(huán)內(nèi)主城區(qū)發(fā)展最好的地區(qū)之一。但是這些利好信息，由于這幾年已經(jīng)被提前消費(fèi)，未來對房價(jià)的實(shí)際影響不會太大。外環(huán)內(nèi)另一個(gè)城市次中心非姚江新城莫屬。這也是未來發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粋€(gè)區(qū)域。今年8月，市委、市政府出臺了《關(guān)于建設(shè)寧波電商經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新園區(qū)的意見》，寧波電商經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新園區(qū)由寧波北門戶商務(wù)區(qū)、前洋立交地塊、姚江新區(qū)啟動區(qū)5號地塊組成。拓展區(qū)面積約為7平方公里，包括寧波電商物流中心和姚江新區(qū)啟動區(qū)6、7號區(qū)塊。聯(lián)動區(qū)為寧波電子商務(wù)城“一城兩區(qū)一中心”中的海曙園區(qū)以及市內(nèi)其它電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園等。寧波銀行科技大廈也已落地在建，與電信合作的大數(shù)據(jù)平臺已進(jìn)入籌建階段。GXG、博洋、中煙、驢媽媽、樂視TV等一批總部經(jīng)濟(jì)品牌電商項(xiàng)目落戶，在建中的欣捷大廈、GXG時(shí)尚大廈、晶海大廈、聚鑫大廈、瑞孚商務(wù)大廈、燕華大廈、盛悅科技大廈、和盛達(dá)控股總部大廈、博洋大廈、尼塔中鼎總部基地大廈、寧波企業(yè)家協(xié)會大廈、綠地智慧新城、柯力創(chuàng)業(yè)中心大廈等總部商務(wù)樓宇，可陸續(xù)投入使用。該地區(qū)均價(jià)在2萬元/平方米左右，再過去就是慈城了，慈城精裝修大概在2萬元/平方米左右。相對于市中心是低洼地區(qū)了，但是相對于橫街和方橋可能價(jià)格還是偏高的。所以接下來剛需盤估計(jì)都集中在方橋和橫街區(qū)域了。